Antes de formalizar la compraventa de una vivienda u otro inmueble, tanto el vendedor y como el comprador deben formalizar el acuerdo alcanzado en un contrato privado que conlleva un compromiso entre ambas partes, llamado contrato de arras.
- ¿Qué es un contrato de arras?
Es un acuerdo privado entre las partes intervinientes en una compraventa que recoge el compromiso de efectuar esa operación en un plazo determinado. La firma se acompaña de una señal o anticipo, que corresponde a un pequeño porcentaje que el comprador debe transmitir al vendedor a modo de reserva. Suele oscilar entre el 5 % y el 15 % del precio de venta, aunque puede ser cualquier cantidad pactada.
En la práctica, el contrato de arras es un documento que refleja un acuerdo sobre la compra de una propiedad y es interesante para ambas partes:
- Especialmente, para el comprador, porque evita que otra persona interesada adquiera el inmueble antes.
- Con él, el vendedor se asegura de que ese potencial comprador está realmente interesado en seguir adelante con la compraventa, hasta que llega el momento de la firma en notaría.
No hay que olvidar que una vez que se pactan las condiciones de una compraventa es habitual que el comprador necesite un período de búsqueda de financiación, en el que visitará diferentes bancos hasta encontrar una hipoteca adecuada. No tendría sentido iniciar este trámite si no existiera un compromiso de la parte vendedora. Al mismo tiempo, el vendedor puede utilizar este margen de tiempo para organizar su mudanza, en el caso de una vivienda y, en cualquier caso, para retirar del mercado la oferta.
Cabe señalar que, si interviene una inmobiliaria, suele ser esta la depositaria de las arras hasta que la compraventa se hace efectiva.
- ¿Cuántos tipo de contrato de arras existe?
Arras penitenciales: Es la modalidad más frecuente, están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil y se consideran una parte del precio de venta. Si el comprador incumple el contrato, perderá la señal entregada. Si el vendedor es quien incumple, devolverá al comprador el doble de la señal recibida.
Arras confirmatorias: Si una de las partes pretende rescindir el contrato, la otra puede exigirle su cumplimiento o pactar su resolución junto con una indemnización por daños y perjuicios, determinados estos en un procedimiento judicial. Son reguladas implícitamente en el artículo 1124 del Código Civil y también son tomadas como una parte del precio de venta.
Arras penales: A diferencia de las otras dos modalidades, la cantidad definida como arras penales no forma parte del precio de venta. Tampoco permiten a las partes rescindir el contrato. Si el comprador no cumple el contrato, el vendedor decide si acepta las arras penales o exige que se cumpla el contrato; si el vendedor no cumple, el comprador decide si exige el cumplimiento o las arras por duplicado. Pueden ser consideradas una obligación con cláusula penal, regulada a partir del artículo 1152 del Código Civil.
- ¿Qué debe incluir un contrato de arras?
Cualquier contrato de arras debe incluir los siguientes aspectos:
- Datos identificativos de las partes.
- Datos del bien que se va a transmitir.
- Cargas sobre ese bien, de existir.
- Precio de venta.
- Gastos que asume cada parte.
- Tipo de arras.
- Importe del anticipo en concepto de arras (si son penitenciales o confirmatorias).
- Plazo máximo hasta la compraventa.
