La nueva regulación de la plusvalía municipal aprobada “in extremis” por el Ministerio de Hacienda, y según el Real Decreto-Ley 26/2021 prevé dos alternativas de cálculo de la plusvalía municipal: una objetiva, que es la que se ha estado usando hasta ahora aplicando al valor catastral del terreno el resultado de multiplicar el coeficiente previsto en la ley. Y otra fórmula real que se obtiene comparando los valores de adquisición y transmisión del terreno y tributar por la diferencia.
El contribuyente debe saber que si quiere usar este último método debe solicitarlo expresamente porque si no, se aplicará el otro método por defecto y puede salir perdiendo.
La normativa adapta el impuesto a los cambios del mercado inmobiliario, de tal manera que busca que se pague plusvalía sólo en caso de que se venda o traspase una vivienda cuando ha habido una ganancia. Quien venda una casa en pérdidas estará exento del pago.
Así, el real decreto ley establece dos alternativas de cálculo del impuesto:
- La fórmula objetiva: en este caso se multiplicará el valor catastral del inmueble con unos nuevos coeficientes. Cada año se aprobará unos coeficientes nuevos que irán contemplados, por ejemplo, en la ley de Presupuestos Generales del Estado y evolucionarán en función del mercado inmobiliario. Se trata de un método optativo, ya que el contribuyente tiene la posibilidad de tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión del inmueble.
- La fórmula real: será un cálculo de la diferencia entre el precio de venta o traspaso y el precio de compra o adquisición del inmueble. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real.
Por otra parte, la nueva ordenanza incorpora como figura exenta del pago de este impuesto los casos de transmisiones mortis causa entre mujeres fallecidas por violencia de género y los hijos menores o discapacitados sujetos a patria potestad, tutela o apoyo en ejercicio de su capacidad jurídica.
En estos casos la cuota íntegra del impuesto se verá bonificada en función del valor catastral del suelo correspondiente a dichos bienes, mediante la aplicación de los siguientes porcentajes reductores:
- a) El 95 % si el valor catastral del suelo es inferior o igual a 60.000 euros.
- b) El 85 % si el valor catastral del suelo es superior a 60.000 euros y no excede de 100.000 euros.
- c) El 70 % si el valor catastral del suelo es superior a 100.000 euros y no excede de 138.000 euros.
- d) El 40 % si el valor catastral del suelo es superior a 138.000 euros.
El contribuyente debe solicitar que se le aplique el sistema real de cálculo
El contribuyente debe saber de qué manera debe declarar el impuesto en el municipio donde se encuentre la vivienda, pues puede ser una autoliquidación o una liquidación.
En caso de que sea el Ayuntamiento el que gire la liquidación de la plusvalía municipal, el contribuyente deberá declarar la transmisión previamente, acordándose de solicitar al consistorio que calcule la base imponible según el método real, si le resulta más beneficiosa. Para eso, deberá aportar también las escrituras de adquisición y transmisión del terreno, así como el recibo del IBI del año de la transmisión, tal y como recuerda Salcedo.
En caso de que sea el propio contribuyente el que esté obligado a autoliquidar la plusvalía, deberá hacerlo directamente según el método real si es el que más le interesa.
Qué pasa si el contribuyente olvida declarar o autoliquidar la plusvalía conforme al método real de cálculo
En el caso de que el contribuyente autoliquidará el impuesto conforme al sistema objetivo y posteriormente descubriera que habría sido mejor haberlo hecho bajo el método real de la base imponible, no podrá hacer nada, si ya ha finalizado el plazo previsto en la ley para autoliquidar el impuesto.
Además, todos aquellos que declaren o autoliquiden el impuesto fuera de plazo, podrían igualmente ver cómo el Ayuntamiento les niega la posibilidad de acudir al método real de cálculo de la base imponible.
